Condomínios residenciais podem proibir Airbnb? Entenda o que diz a Justiça

Uma decisão recente da 21ª Vara Cível de Goiânia reacendeu um debate que tem se repetido em tribunais de todo o país: o uso de imóveis em condomínios residenciais para locação por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. A Justiça proibiu um morador de anunciar sua unidade, mesmo sendo proprietário, por entender que a prática viola a convenção condominial e descaracteriza a finalidade residencial do empreendimento.

No caso analisado, o juiz Marcelo Pereira de Amorim reconheceu que a convenção e o regimento interno do condomínio estabelecem uso exclusivamente residencial. Com base nisso, considerou válida a multa aplicada ao morador e fixou penalidade diária de R$ 500, limitada a R$ 30 mil, em caso de descumprimento da ordem judicial.

A decisão levanta uma dúvida comum entre proprietários: até onde vai o direito de usar livremente um imóvel particular quando ele está inserido em um condomínio?

Função social da propriedade e regras coletivas

Segundo o advogado especialista em Direito Condominial, Dr. Issei Yuki, o ponto central está no equilíbrio entre o direito individual e o interesse coletivo. A Constituição Federal garante o direito à propriedade, mas também determina que ela deve cumprir sua função social. “A convenção condominial tem força normativa semelhante à lei entre os condôminos. Quando o documento define a destinação exclusivamente residencial, o uso do imóvel para hospedagem rotativa, com finalidade econômica, rompe esse pacto coletivo”, explica.

Para o especialista, a exploração por meio de plataformas digitais não pode ser analisada apenas como uma escolha individual do proprietário. Em condomínios, o uso do bem impacta diretamente a segurança, o sossego e a convivência dos demais moradores.

Diferença entre locação e hospedagem

A sentença também se apoia em entendimento já consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, especialmente no Recurso Especial 1.819.075. Nesse julgamento, o STJ diferenciou a locação por temporada, prevista no Código Civil, da hospedagem via aplicativos.

Para a Corte, a hospedagem oferecida por plataformas digitais tem natureza comercial, semelhante à atividade hoteleira, sobretudo pela alta rotatividade de pessoas, prestação indireta de serviços e ausência de vínculo com a comunidade condominial.

Esse entendimento tem servido de base para decisões que autorizam condomínios a restringir ou proibir esse tipo de uso, desde que a regra esteja prevista em convenção ou regimento interno aprovado pelos condôminos.

Segurança e convivência em foco

Além do aspecto jurídico, a rotatividade constante de hóspedes é apontada como fator de risco. A entrada frequente de pessoas sem vínculo com o condomínio dificulta o controle de acesso, aumenta a circulação em áreas comuns e altera a dinâmica de convivência. “A coletividade tem o direito de estabelecer regras para preservar segurança, tranquilidade e a finalidade original do empreendimento. Uma vez aprovadas, essas regras se aplicam a todos, inclusive aos proprietários”, reforça Issei Yuki.

Não por acaso, muitos condomínios têm revisado suas convenções nos últimos anos para tratar explicitamente da locação por aplicativos, justamente para evitar disputas judiciais futuras.

Impactos no mercado e próximos passos

A discussão ganha ainda mais relevância diante das mudanças em curso no cenário regulatório e tributário. Com a reforma tributária em debate, a locação de curta duração pode passar a ser tratada de forma semelhante à hotelaria, o que tende a aumentar custos e exigências para quem explora esse modelo. “Para investidores, é um momento de cautela. A viabilidade do Airbnb em condomínios residenciais depende cada vez mais do que diz a convenção e da interpretação dos tribunais sobre a função social da propriedade”, conclui o especialista.

A decisão de Goiânia não é isolada, mas reforça uma tendência: em condomínios residenciais, o direito de propriedade encontra limites claros quando confrontado com regras coletivas, segurança e convivência.