Observatório da Unesp investiga avanço do capital financeiro sobre a moradia no interior

O avanço do capital financeiro sobre a produção de moradias no Brasil passou a ser investigado por pesquisadores da Universidade Estadual Paulista (Unesp), com foco nas cidades médias, municípios que concentram entre 100 mil e 500 mil habitantes e que hoje absorvem grande parte do crescimento populacional do país.

O estudo parte de uma constatação dos últimos censos demográficos do IBGE, de 2010 e 2022, que indicam desaceleração ou estagnação do crescimento nas grandes metrópoles, enquanto cidades médias, em especial no interior, ganham protagonismo. Muitas delas estão integradas a novos eixos econômicos, frequentemente ligados ao agronegócio, o que intensifica a pressão sobre o mercado imobiliário local.

Entender como se comportam os preços da terra, a oferta de imóveis e a direção da expansão urbana nesses municípios tornou-se estratégico para orientar políticas públicas e evitar a reprodução de problemas já observados nas grandes cidades, como déficit habitacional, ocupações irregulares e segregação socioespacial.

Observatório nacional reúne pesquisadores de 11 universidades

Para enfrentar a falta de dados sistematizados sobre o mercado imobiliário em cidades médias, pesquisadores do câmpus da Unesp em Presidente Prudente criaram uma rede nacional de pesquisa que hoje reúne dezenas de integrantes de 11 universidades brasileiras.

Em 2023, essa iniciativa resultou na criação do Observatório Nacional de Monitoramento e Avaliação de Dinâmicas Imobiliárias e Fundiárias, financiado pelo CNPq e, mais recentemente, também pela Fapesp, por meio do Projeto Geração.

O observatório se dedica à construção de bases de dados inéditas sobre os mercados imobiliários urbanos médios, utilizando metodologias inovadoras para coletar informações diretamente de grandes plataformas de anúncios imobiliários na internet.

Mercado imobiliário pouco monitorado fora das metrópoles

Enquanto grandes cidades contam com ampla produção de dados por órgãos públicos, instituições privadas e veículos de imprensa, a maioria das cidades médias permanece pouco analisada. Dados oficiais costumam estar dispersos entre prefeituras e cartórios, com acesso difícil e fragmentado.

Segundo o economista Everaldo Melazzo, docente do Departamento de Planejamento, Urbanismo e Ambiente da Faculdade de Ciências e Tecnologia da Unesp em Presidente Prudente, essa lacuna compromete o planejamento urbano.

“Dependendo da dinâmica imobiliária que se estabelece numa cidade, ela pode se tornar uma matriz geradora de desigualdade que impacta todas as outras políticas públicas”, explica. “Não é só falta de escola, é falta de moradia perto das escolas. Não é só falta de posto de saúde, é falta de moradia onde os serviços estão. É uma lógica territorial que se reproduz.”

Raspagem de dados revela desigualdades ocultas

Para superar a escassez de informações, os pesquisadores passaram a utilizar técnicas de web scraping, que permitem a coleta automatizada de dados de preços e tipos de imóveis anunciados em plataformas digitais. A estratégia já é amplamente usada em países como China, Estados Unidos e na Europa, mas ainda é recente no Brasil.

“Estamos chegando tarde nessa metodologia”, afirma Melazzo. “Nos primeiros dois anos foi necessário desenvolver procedimentos rigorosos de limpeza e tratamento dos dados, mas os resultados já estão revelando informações impressionantes.”

As análises iniciais mostram que essas plataformas de anúncios já atuam em mais de 80% dos municípios brasileiros. Os dados permitem identificar o tipo de imóvel mais ofertado, como casas, apartamentos ou terrenos, além da composição do mercado e da variação de preços dentro de cada cidade.

Um dos achados mais relevantes é o aumento da desigualdade intraurbana. “Tanto o rico quanto o pobre estão pagando cada vez mais caro pelo imóvel, mas a distância entre os preços mais altos e mais baixos está se ampliando”, explica o docente.

Quatro perfis de cidades médias emergem da análise

Ao cruzar dados imobiliários com informações demográficas, econômicas e territoriais, os pesquisadores identificaram quatro grandes perfis de cidades.

Um primeiro grupo reúne municípios com oferta imobiliária diversificada e grande diferença entre preços mínimos e máximos, perfil comum em regiões metropolitanas e em cidades médias do Centro-Sul.

O segundo grupo inclui cidades com mercado dinâmico e variado, mas com menor amplitude de preços, geralmente associadas a economias regionais mais estáveis.

Um terceiro perfil concentra cidades ligadas a transformações econômicas intensas, muitas vezes impulsionadas pelo agronegócio, com pouca diversificação imobiliária, mas grande disparidade de preços.

Por fim, há municípios menores, com baixa dinâmica imobiliária e preços menos desiguais.

Crédito habitacional pressiona preços e não reduz déficit

Embora os resultados não surpreendam os pesquisadores, eles reforçam tendências estruturais do mercado imobiliário brasileiro. Segundo Melazzo, dois fatores explicam o aumento generalizado dos preços.

O primeiro é a política habitacional baseada principalmente na ampliação do crédito. “Todos os estudos mostram que aumentar crédito sem medidas complementares eleva imediatamente o preço da terra e dos imóveis”, afirma. Além disso, esse modelo pouco atende famílias com renda entre 0 e 3 salários mínimos, faixa onde se concentra o maior déficit habitacional.

O segundo fator é a fragilidade da política urbana municipal. Prefeituras de cidades médias e pequenas enfrentam limitações técnicas e, muitas vezes, falta de vontade política para atualizar planos diretores, definir zoneamentos ou aplicar instrumentos como o IPTU progressivo.

“Os gestores municipais não conseguem avançar na modernização dos instrumentos urbanísticos nem demonstram sensibilidade social para enfrentar essa dinâmica”, critica Melazzo. “Nas cidades médias, isso se torna ainda mais evidente com a rápida expansão territorial guiada por mecanismos financeiros que excluem justamente quem mais precisa de moradia.”